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“解渴”存量资产 地产基金瞄准并购机会

“解渴”存量资产 地产基金瞄准并购机会

2018-08-01 10:25:42
来源:搜狐网
金评汇

在融资渠道收窄的大背景下,不少房企开始寻找新的融资机会,与投资机构共同成立并购基金成为当下的重要选择。业内人士认为,过去房地产投资中债券性投资居多,未来真正的股权投资机会进一步显现。

“解渴”存量资产 地产基金瞄准并购机会

融资渠道收窄

“严监管是大势所趋,这对于房企融资也带来了一些影响。今年上半年,房企各方融资渠道大幅度收缩,特别是信托受到了较大影响,ABS规模总体也有一些下降。”北京某专注于房地产投资的PE机构总经理表示。

记者注意到,年初以来,受融资渠道收窄影响,房企债务违约频发,其中甚至涉及不少知名房企。

“国内ABS是一个大方向,规模有上万亿。不过,目前相关政策不太成熟,使得这方面发展相对缓慢。”对于被业内寄予厚望的ABS,北京某知名地产基金副董事长认为,最大的问题在于收益率有限,必须有足够的流通溢价才能够大规模推广,否则投资者不太容易接受。此外,在资产证券化过程中,涉及多项税收,国内尚缺乏类似欧美国家的ABS法律规范。

深圳某资管机构总经理表示,房地产业通常有两种资金,一种负责维持企业正常运营,另一种则负责企业进一步发展。“地产基金和机构的资金,前几年很容易发生错位,要么是找不到合适的投资项目,要么是募集成本比较高,造成一些不良项目匆忙上马。从去年下半年开始调控力度加大,基本上将这两部分资金划清了界线:地产基金做发展,信托等机构负责正常运营。”

上海某偏地产投资的产业基金创始合伙人表示,做债更接近于银行范畴,房地产基金是专业化属性的投资机构,做债也就失去了其最初设立的意义。“今年上半年资金比较紧张,大的开发商也逐渐开放了股权合作思维,探索一些新的合作渠道。”

并购机会显现

前述北京PE机构总经理认为,对投资机构而言,融资市场的改变正孕育出新的投资机会:一是真正的股权投资。过去,房地产投资对大量机构来说是债券性投资,从去年下半年开始呈现出新特点,在投资过程中,机构可以拿到大量股权。二是存量市场催生并购。房地产由“增量时代”迈向“存量时代”,市场格局进一步演变带来的是部分中下小房企被大房企并购。“我们去年在海南并购了很多项目。在这一过程中,并购让投资增值成为可能。”三是不良资产处理。在比较严峻的资金形势基本面下,不少中小房企的特定项目会产生资金压力,如果能够把握基于不良资产和短期流动性的问题,则更易获得超额收益。

普华永道日前发布的《2017年全年房地产行业并购回顾》显示,2017年全年,中国境内房地产相关的并购交易482笔,数量同比增加6.4%;交易金额约810亿美元,同比增加30.6%。其中,实现规模化、获取土地储备、多元化与转型发展是房地产行业并购的三大主要动因。

今年3月,融创上海与盛煦地产宣布共同发起国内首只存量资产并购基金,基金规模达200亿元。据悉,该基金将聚焦一二线城市的核心商业存量资产,例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。此外,基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理,通过多种渠道从资本市场退出。

在上述PE机构总经理看来,开发商资金收紧,倒逼其拿出更好的条件来与资金方合作。做债和做股是两种完全不同的思路,做债看的是安全性,做股则看的是中后端收益。“我们也针对性地补充了不少这方面的人才,比如工程预算、项目质量管理类人才。”

持有型物业基金“突围”

前述深圳资管机构总经理认为,年初以来,整个市场氛围包括投资习惯以及私募产品接受度日趋成熟,地产基金多元化加速。“实际上,持有型物业基金比开发基金更难,可选择的区域和机会更少。中国做住宅已经非常成熟,但是做持有型物业的机构目前还很少,运营的公司特别是高端运营团队非常稀缺。能在这一领域快速突破取得市场业绩的机构,很有可能成为未来中国房地产基金的新锐。”

上海某跨境不动产资管机构执行董事认为,持有型物业有自己的生命周期,不同的阶段回报不一样,即使走到衰退期,还可以考虑在市场找更好的替代性用途。“持有型物业基金就跟上市公司一样,可以直接带来收入,现金流非常好。”

用益研究认为,核心型基金是成熟的房地产市场最常见的基金,该种类型的基金以持有经营成熟出租型物业为主,期限很长,收益主要来自于物业租金。核心型基金和REITs本质上是一样的,但最大的差异在于,前者是私募,往往只面向少数机构投资人,更灵活可定制化一些;后者是公募,且证券化上市流通,有严格的操作规范。

“谈到机遇与风险,其实是对项目选择需要更加谨慎,需要关注哪一类交易对手是真正创造价值,实现资产增值,尽量规避以往靠数量和流水的交易对手。以前做债比较简单,现在做股是真的要看投资机构创造价值的能力了。”上述深圳资管机构总经理表示。

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